Daniel Apostol, August 2015

Alle Analysten sind damit einverstanden, dass sich auf dem Immobilienmarkt „etwas tut“, das heißt es gibt Anzeichen für einen Wiederaufsprung, was sowohl für die Bauindustrie, als auch für den Einzelhandelsmarkt ermutigend ist. Ein Anstieg des Appetites der Investoren für den Immobiliensektor kann bereits seit 2014 erkannt werden, letztes Jahr wurden mehrere bedeutende Immobilientransaktionen, sowohl im Bürobereich, als auch im kommerziellen Bereich registriert.

Das erste Quartal des Jahres 2015 bestätigte die Schätzungen der Analysten bezüglich einer Reihe wichtiger Investitionen auf dem Immobilienmarkt, aber auch bezüglich „einer schwungvollen Wiederaufnahme von Neubauten, vor allem in wirtschaftlich dynamischen Städten, wie Bukarest, Timisoara und Cluj-Napoca“, so wie am Anfang des Zeitraumes, Francesca Postolache, Partner, Audit-Dienstleistungen, Leader des Teams für Immobiliendienstleistungen der PwC Romania deklarierte, zitiert von Wall-Street.ro. Laut eines Berichtes der PwC und des Urban Land Institute, werden Investoren von der scharfen Konkurrenz dazu bewegt, ihre Aufmerksamkeit von Vermögenswerten der A-Klasse auf den bedeutendsten europäischen Immobilienmärkten, auf die sich im Wiederaufbau befindenden Märkte und auf die Vermögenswerte der sekundären Klasse zu richten. Somit könnte Rumänien ein mögliches Investitionsziel sein, wobei hier der Wert der Immobilientransaktionen letztes Jahr auf 1,2 Milliarden Euro stieg, von 300 Millionen in 2013. Laut des Unternehmens DTZ Echinox stellen 45% der gesamten Investitionen den Erwerb von Einzelhandelsprojekten dar, 30% den Erwerb von Büroflächen und 15% den Erwerb im Industriesegment, wobei der Erwerb von Grundstücken bei 10% lag. Das zitierte Unternehmen schätzt, dass sich der Fortschritt der Investitionen auf dem Markt einige Jahre weiterentwickeln wird.

Übrigens ist der Immobiliensegment ein sehr gutes Barometer für die Wirtschaftslage: die Wirtschaftskrise widerspiegelte sich am besten in der Entwicklung des Immobilienmarktes, der gleich nach 2008 zusammenbrach, der allerdings zur gleichen Zeit mit dem makro-ökonomischen Wiederaufbau erneut zum Aufstieg kam, zuerst im Bürobereich, jedoch in letzter Zeit auch im Wohnungsbereich. Die Anzahl und der Wert der Transaktionen befinden sich im Aufstieg, der Immobilienmarkt erwies sich letztes Jahr und in der ersten Hälfte dieses Jahres als dynamischster Sektor auf dem Markt der Fusionen und Akquisitionen. Im Vergleich zu 2014 gibt es im Immobiliensektor bereits seit letztem Jahr viel mehr Aktivität und für 2015 gibt es ermutigende Signale, Analysten weisen auf eine „Wiederbelebung der Aktivität in allen Segmenten“ hin. Laut Alexandru Reff, Partner der Reff & Asocia?ii, Rechtsanwaltssozietät, verbundenes Unternehmen der Beratungsfirma Deloitte, zitiert von der ZF.ro, wurde der Immobilienbereich im erwähnten Zeitraum von zwei Hauptakteuren dominiert, der Investitionsfond NEPI und Globalworth Real Estate Investments, ein Unternehmen, das vom griechischen Geschäftsmann Ioannis Papalekas kontrolliert wird, die von den niedrigen Preisen während der Krise profitierten um ihre Portfolios zu erweitern. Seit letztem Jahr gibt es allerdings neue Akteure, die den autochthonen Markt vertrauensvoller betrachten. Viele Investoren sind der Meinung, sie sollten auf einem Markt kaufen, der Anzeichen zum Wiederaufstieg des BIP aufweist.

Der rumänische Immobilienmarkt zeigt eine steigende Tendenz seit der ersten Hälfte des Jahres 2015. Das beste Signal der Wiederbelebung des Immobilienmarktes wird vom Interesse der neuen Investoren auf dem rumänischen Markt widerspiegelt, wie auch von der Wiederkehr derjenigen, die Projekte im Land hatten und die in letzter Zeit inaktiv waren. Im nächsten Zeitraum könnten die Immobilienaktien einen Anstieg in allen Sektoren des Immobilienmarktes aufweisen. Es wird erwartet, dass die Wachstumstendenz der ersten Hälfte des Jahres auch in der zweiten Hälfte weitergeführt wird, bis zum Beginn des Jahres 2016; die Ausführung von gestarteten Projekten, wie auch der Start neuer Großprojekte, sowohl in der Hauptstadt, als auch im Rest des Landes werden ebenfalls erwartet. Laut der Darian-Marktanalyse für das erste Quartal des Jahres 2015, lag der Durchschnittspreis für Transaktionen von alten Apartments, auf nationaler Ebene bei 674 €/qm, im leichten Anstieg im Vergleich zu den letzten 6 Monaten. Auf Niveau der Entwicklungspole wurde in den letzten Monaten eine Stagnation der Preise registriert, wobei der Durchschnittspreis bei 754 €/qm lag, zeigt die Darian-Analyse.

Die Apartmentpreise in Bukarest registrierten im Monat Juli, im Vergleich zum Monat Juni, einen 5,3%-Anstieg und befinden sich im Aufstieg um 2,8%, im Vergleich zum selben Zeitraum des Jahres 2014, laut einer Analyse der homefinders.ro. Das Wachstum im Monat Juli ist das größte dieses Jahres und gilt sowohl für alte, als auch für neue Wohnungen. Im Medium- und Premiumsegment, bzw. in den zentralen, semi-zentralen und nördlichen Zonen kam der von Besitzern geforderte Preis auf den Wert der Frühlingsmonate zurück, uzw. auf 68.000 Euro. Dieser Preis ist um 3% höher als der des Monats Juni. Andererseits, stiegen die Preise am Bukarester Stadtrand, im Vergleich zum Monat Juni um 8,5%, wobei das größte Wachstum dieses Jahr im Wohnungssektor gemeldet wurde. Somit fordern Apartmentbesitzer in dieser Zone gegenwärtig einen Durchschnittspreis von 51.000 Euro, ähnlich wie im Monat Februar (51.050 Euro) und um 1.000 Euro mehr als in den Frühlingsmonaten. Im Vergleich zum Monat Juli des letzten Jahres, stiegen die von Besitzern angefragten Preise, für beide Marktsegmente an.

Auf Niveau der Kleinstädte lag der Durchschnittspreis bei 570 €/qm, auf demselben Niveau mit dem Preis der letzten 6 Monate. In den meisten Städten stiegen die Preise leicht an, was ein Hinweis dafür ist, dass der Immobilienmarkt in Rumänien langsam wieder eine Wachtumstendenz aufweist. Das andere Segment des Immobilienmarktes – neu errichtete Apartments und Häuser – zeichnete auch ein leichtes Wachstum auf, was darauf hindeutet, dass es auch hier einen Aufwärtstrend gibt. Dies ist ebenfalls aus der zunehmenden Anzahl der ausgestellten Baugenehmigungen ersichtlich. Laut des Nationalen Instituts für Statistik wurden in 2014 um 4,8% mehr Baugenehmigungen als in 2013 ausgestellt. Laut derselben Quelle wurden in der ersten Hälfte des Jahres 2015 um fast 12% mehr Wohnungen fertiggestellt als im selben Zeitraum des Jahres 2014. Bezüglich des Preises für neue Apartments stieg dieser leicht an, von 776 €/qm im zweiten Quartal 2014 auf 779 €/qm in den ersten sechs Monaten des Jahres 2015. In der Hauptstadt blieb der Durchschnittspreis unverändert, sowohl im Vergleich zum letzten Quartal, als auch im Vergleich zum selben Zeitraum des letzten Jahres. Die Durchschnittspreise für Transaktionen bei Häusern und Grundstücken reduzierten sich leicht auf nationalem Niveau (0.4% bei Häusern und 1.4% bei Grundstücken), im Vergleich zum selben Zeitraum letztes Jahr.

Auf nationaler Ebene neigt der Gewerbeimmobilienmarkt auch zur Stabilität, und weist nur geringe Variationen im Vergleich zum letzten Quartal auf. Im Vergleich zum zweiten Quartal des Jahres 2014, blieben die Mieten und der Vermietungsstand in der Hauptstadt auf allen Segmenten des Gewerbeimmobilienmarktes gleich so hoch. Die Erträge gingen allerdings leicht zurück, zwischen 25 und 50 Prozentpunkten. Das Angebot für Büroflächen in Bukarest bleibt bei etwa 2,4 Millionen qm konstant. Nebst der Hauptstadt ist der größte Immobilienmarkt für Büroflächen der Markt Cluj-Napocas mit etwa 190.000 qm, gefolgt von Ia?i mit 125.000 qm, Timi?oara mit etwa 100.000 und Bra?ov mit etwa 80.000 qm, wobei die letzten vier Städte zusammen bei unter einem Viertel des Marktes in der Hauptstadt liegen. In Bukarest blieb das Niveau der Mieten für Büroflächen konstant, wobei die Tendenz der letzten zwei Quartale darauf hindeutet, dass sich diese einer Stabilität annähern. Das Niveau der Mieten für Premiumflächen liegt zwischen 15.5-18.5 €/qm/Monat in der Hauptstadt, zwischen 12-13 €/qm/Monat in Cluj und Ia?i, zwischen 12-14 €/qm/Monat in Timi?oara, und in Bra?ov liegen diese zwischen 11-13 €/qm/Monat.

Am Anfang des Jahres betrugen die Aktien für Industrieflächen landesweit etwa 1,8 Millionen qm, wobei die Hälfte davon in der Zone Bukarest-Ilfov gelegen ist; nach der Hauptstadt folgen die wichtigsten Logistikzentren, die in den Großstädten, im Zentrum und im Westen des Landes liegen: Cluj, Ploie?ti, Arad, Ia?i, Timi?oara und Bra?ov. In Bukarest, wo das Angebot für Industrieflächen viel größer als im Rest des Landes ist, jedoch auch die Anfrage, bleiben die Mieten relativ konstant. In den anderen Städten weisen die Mieten für solche Flächen einen geringen Rückgang auf.

Auf nationaler Ebene lag dieser Rückgang bei 1%, im Vergleich zum letzten Quartal. Auf nationaler Ebene werden die Aktien für moderne Gewerbeflächen bei etwa 1,7 Millionen qm geschätzt, von denen sich etwa 950.000 qm in der Hauptstadt befinden. Unter Betracht der Tatsache, dass in Rumänien ein großer Anteil der Einkommen der Bevölkerung auf Lebensmittel und Konsumgüter ausgerichtet ist, gibt es allerdings unter den Händlern in der Lebensmittelindustrie eine hohe Konkurrenz für Erweiterung. In den Großstädten wird viel auf Hyper- und Supermärkte gesetzt, wobei in Kleinstädten, die eine geringere Kaufkraft haben, der Schwerpunkt auf nahe gelegenen Läden liegt. Mieten für Gewerbeflächen blieben in der Hauptstadt konstant, wiesen aber einen leichten Rückgang in den Kleinstädten auf. In Bukarest werden Gewerbeflächen an Hauptverkehrsstraßen für 35-45 €/qm/Monat ohne MwSt. vermietet, bzw. für 18-23 €/qm/Monat ohne MwSt. an Sekundärverkehrsstraßen.

Doch die von Capital zitierten Analysten erkennen auch eine neue Tendenz bezüglich der Immobilieninvestitionen: nachdem die Großstädte Rumäniens mit Kaufhäusern und Fachmarktzentren dicht gedrängt wurden, erwarten Immobilienberater, dass die Aufmerksamkeit der Investoren mittelfristig auf drittrangige Städte ausgerichtet wird. Berater der DTZ Echinox sind der Meinung, dass anhand des polnischen Modells, kleine Fachmarktzentren, das von Investoren bevorzugte Profil werden kann. Am Ende des ersten Quartals überschritt die Oberfläche für moderne Verkaufsflächen bereits 3 Millionen qm; 60% davon wird von Kaufhäusern eingenommen, 25% von Fachmarktzentren und 15% von Kommerzgallerien. Der Kleinhandel stieg um 4% im ersten Quartal des Jahres im Vergleich zum selben Zeitraum 2014. Laut einer Studie der DTZ Echinox, zitiert von Capital, wurde das Wachstum vom Lebensmittelhandel getrieben, der im Vergleich zum Vorjahr um 11,5% stieg, wobei der Handel mit Nicht-Lebensmitteln stabil blieb.

Wir sollten zuletzt noch erwähnen, dass zwei legislative Änderungen eine wesentliche Auswirkung auf den Immobilien-Markt haben werden: das Gesetz des öffentlichen Erwerbes, das den Bau- und implizit den Investitionsmarkt im Wohn- und Gewerbeimmobiliensektor beeinflussen wird, wie auch die neue Abgabenordnung, die Investoren dazu ermutigen könnte, den Immobiliensektor in den nächsten Jahren als Investitionssektor zu wählen.

Share

Share