Alle Welt redet über ein Comeback des Immobilienmarktes. Geld ist im Umlauf und sucht wertvolle Projekte. Gleichzeitig liefert die wirtschaftliche Entwicklung der geographischen Regionen Hinweise über die Orientierung der Entwickler von Logistikprojekten: Industrieparks versuchen Raum zu belegen, wo verfügbare Arbeitskräfte zu finden sind, Logistikprojekte werden nur noch für Vorschuss auf Miete und Entwicklungsstadium gebaut, so dass das finanzielle Risiko auf ein Minimum reduziert wird.

Das beachtliche Wachstumspotenzial des Marktes in diesem Jahr stellt eigentlich die natürliche Konsequenz der Wachstumstendenz des Vorjahres dar. Laut einer Analyse von Coldwell Banker bestätigte das Jahr 2015 die allgemeine Wachstumstendenz des Vorjahres, nach einer langen und schmerzhaften Zeit des wirtschaftlichen Comebacks. Das Bruttoinlandsprodukt erreicht im ersten Halbjahr 2015 ein Plus von 3,8 Prozent im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum, wobei die Baubranche wieder zu einem Motor des Wirtschaftsaufschwungs wurde, mit einem Zuwachs des Volumens um mehr als 11 Prozent in den ersten acht Monaten des Jahres, im Vergleich zur entsprechenden Zeitspanne 2014. Die gute wirtschaftliche Entwicklung des Landes in den ersten neun Monaten brachte den Internationalen Währungsfonds dazu, die Aussichten für das Wirtschaftswachstum auf 3,4 Prozent für das Jahr 2015 – von einer Einschätzung von 2,7 Prozent sechs Monate zuvor – und auf 3,9 Prozent für das Jahr 2016 anzuheben.

Der Immobilienmarkt stieg 2015 um 10 Prozent und 2016 erwarten die Analysten einen Anstieg um mindestens 5 Prozent, zu dem wiederum das Wohnungsbau-Segment hauptsächlich beitragen werde. Gemäß den Schätzungen von RE/MAX România, Teil des Immobilien-Weltmarktführers und weltgrößter Franchisegeber in diesem Bereich, legte der rumänische Immobilienmarkt 2015 um 10 Prozent zu, im Vergleich zu 2014, sowohl was den Wert, als auch das Volumen der Transaktionen betrifft; der Aufwärtstrend soll auch in 2016 bestehen bleiben. “Mit Sicherheit war 2015 das Jahr des Comebacks des hiesigen Immobilienmarktes. Somit hatten wir im vergangenen Jahr nicht nur ein Wachstum des Marktes in den wichtigsten Städten des Landes, sondern konnten auch ein steigendes Vertrauen der Investoren registrieren, die neue Projekte in allen wichtigen Zentren des Landes wie Bukarest, Cluj-Napoca, Arad oder Brasov gestartet haben. Wir bemerken außerdem, dass der Markt Wachstumsperspektiven für die kommenden Jahre aufweist”, erklärte Razvan Cuc, Präsident von RE/MAX România. In diesem Augenblick seien die Durchschnittspreise in den wichtigsten Städten des Landes stabil, allerdings würden sie von Stadt zu Stadt variieren. So zum Beispiel liegen die Quadratmeterpreise bei Wohnraum in Bukarest und Cluj-Napoca/Klausenburg, zwei ähnlich belebte Städte, im Durchschnitt bei 1.000 bis 1.100 Euro, in Brasov reicht der Durchschnittspreis bei etwa 850 Euro/m². Derweil beträgt der durchschnittliche Preis für ein Quadratmeter Wohnraum in Arad 800 Euro, in Sibiu/Hermannstadt liegt er bei etwa 700 Euro/m².

Zuwächse um mindestens 5 Prozent in 2016

Hinsichtlich der Entwicklung des Immobilienmarktes im Jahr 2016 schätzt Razvan Cuc, dass der Wachstumstrend auf allen Segmenten anhalten werde, sowohl was das Volumen als auch den Wert betrifft. “Bezüglich des Wohnungsmarktes glauben wir, dass der Markt von Stadt zu Stadt unterschiedlich reagieren werde, so wie auch 2015. 2016 wird aber, so glauben wir, Zuwächse der landesweiten Durchschnittspreise um mindestens 5 Prozent mit sich bringen – sowohl bei alten als auch bei neuen Wohnungen”, so der Vertreter von RE/MAX România. Die rumänischen Großstädte mit mehr als 300.000 Einwohnern und die auch Pole der lokalen wirtschaftlichen Entwicklung seien, hätten auch die landesweit aktivsten Immobilienmärkte, mit Nuancen von Stadt zu Stadt, die von der Eigenart der lokalen Wirtschaft, der Infrastruktur, und der geographischen Lage, der Existenz einer Universität und von vielen anderen Kriterien diktiert werden, sagte er weiter. Aber gemäß den Daten von RE/MAX stehen in all diesen Städten Wohnungsbauprojekte privater Entwickler, die geschätzte 10.000 Wohnungen umfassen, die 2016 abgenommen werden würden. Gemäß dem Vertreter des Unternehmens werde die positive Marktentwicklung in diesem Jahr auch am Segment der Grundstücke sichtbar werden. Dieses war bereits 2015 in Aufruhr geraten, aufgrund wichtiger Transaktionen in den Großstädten des Landes. “Auch in den Bereichen der Handelsflächen, Office und sogar Logistik werden wir in steigendes Interesse und mehr Transaktionen sehen”, so R?zvan Cuc.

Nach einem Jahr 2014, in dem die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sich der aus der Boomzeit vor dem Ausbruch der Wirtschaftskrise genähert hat, könnte 2015 das beste Jahr in der modernen Geschichte des einheimischen Wohnungsmarktes sein, mit mehr als 11.000 fertiggestellten Wohnungen in und um Bukarest, je nachdem, wie schnell die Bauherren ihre für dieses Jahr zur Abgabe terminierten Projekte auch abschließen werden. Der Gesamtbestand an neuen Wohnungen, die zum Verkauf stehen, dürfte Ende 2015 bei etwa 14.000 gelegen haben, in mehr als 350 Wohnvierteln in und um Bukarest, wobei der Großteil davon, etwa 60 Prozent, seit mehr als zwei Jahren zum Kauf angeboten werden.

Das Angebot der Entwickler besteht vor allem aus Projekten für den sogenannten Massenmarkt („mass market“), Wohnungen mit vergleichbaren Flächen wie die in den vor 1990 gebauten Plattenbauten, in Randgebieten der Stadt Bukarest oder in großen Vierteln und die zu 80 Prozent über das Förderprogramm „Erstes Haus“ erworben wurden, was beispielsweise zu Verkaufspreisen geführt hat, die selten über 50.000 Euro für ein Zwei-Zimmer-Apartment liegen. 2015 zeichnete sich aus durch einen Rückgang der Gewichtung der Massenmarkt-Projekte in der Gesamtheit der begonnenen Wohnungsbauprojekte, von ehemals etwa 70 Prozent in den vorangegangenen Jahren. Dies erfolgte vor dem Hintergrund der Stabilisierung der Verkaufspreise – eine Tendenz, die in den vergangenen 18 Monaten bemerkbar wurde – der Rückkehr des allgemeinen Vertrauens der Käufer in den Immobilienmarkt und verbesserter Kreditvergabebedingungen. So stieg die Anzahl der für den Middle Market vorgesehenen Projekte im Jahr 2015 beträchtlich an im Vergleich zum Vorjahr, da immer mehr Projekte in den großen Wohnvierteln in Augenschein genommen und begonnen wurden, in denen zahlreiche öffentliche Verkehrsmittel verkehren oder in den halbzentralen Lagen. Wohnbauprojekte, die den Mittelstand der Käufer ansprechen machen so mehr als ein Drittel aller verfügbaren Wohneinheiten, fast 50 Prozent der Transaktionen in diesem Segment gehen auf Finanzierungen mittels „Erstes Haus“ zurück. Die Käufer solcher Wohnungen realisieren somit ein Upgrade ihrer Wohnqualität, da sie meist schon über eine Wohnung verfügen, die sie verkaufen, um eine größere Wohnung zu erwerben, mit mehreren Zimmern und in einer besseren Lage. Die Gewichtung der Projekte für betuchte Käufer, dargestellt von Verkaufspreise ab 70.000 Euro aufwärts für ein Zwei-Zimmer-Apartment, ist 2015 ebenfalls gestiegen, immer mehr solche Projekte wurden in den zentralen Gegenden oder im Norden der Hauptstadt errichtet. Durch den Anstieg der Anzahl der Wohnungsbauprojekte für die Marktsegmente „middle“ und „upper middle“, aber auch wegen der defizitären Infrastruktur in einigen für Massenmarkt-Projekte klassischen Regionen, ist ein Rückgang der Gewichtung der südlichen und westlichen Regionen der Stadt hinsichtlich der Anzahl neuer Wohneinheiten zu bemerken. Im Osten und Norden der Stadt dürfte die Zahl der Projekte in diesem und den kommenden Jahren signifikant ansteigen.

Wie bereits erläutert, konzentrieren sich die Bauherren auf den Wohnungsbausektor, aber es besteht großes Interesse auch für den Bau von Büroimmobilien. Im Jahr 2016 wird der Druck auf Büromieten steigen, sobald das Angebot ausgebaut wird. Laut einem Pressekommuniqué von JLL planen Entwickler die Fertigstellung einer Rekordfläche an Projekten in Rumänien, nämlich mehr als 700.000 m², was einer Investitionssumme von mehr als 800 Millionen Euro entspricht. Investitionen in Bürogebäude werden auch 2016 ganz oben auf der Prioritätenliste der Immobilienentwickler stehen, gefolgt von Handelsflächen und von den Logistik- und Industrieflächen. Die für das laufende Jahr vorgesehenen Rekordflächen in allen Marktsegmenten zeigen, dass das Vertrauen der Investoren in das örtliche Potenzial zurückgekehrt ist. Es gibt aber auch eine Kehrseite des Comebacks der Immobilienentwicklung auf gewissen Segmenten, eine steigende Leerstandsquote und Druck auf die Miethöhe, wobei sich der Markt zugunsten der Mieter entwickeln wird. ”Nach einem Jahr 2015, in dem der Leerstand bei Büroimmobilien auf etwa 13,1 Prozent zurückgegangen ist und die Mieten konstant geblieben sind, wird das hohe Angebot an Neubauflächen zu einem erneuten Wachstum des Leerstandes führen und folglich zu einem leichten Rückgang der Mieten, angesichts der der konstanten Nachfrage der vergangenen Jahre”, behauptet Marius ?cuta, National Director, Head of Office Department and Tenant Representation JLL.

Entwickler werden Projekte mit einer Gesamtfläche von mehr als 237.000 m² liefern, was zu einem Anstieg des auf 2,8 Millionen m² geschätzten Bestandes um etwa 10 Prozent führen wird. Der Großteil davon sind Neuflächen (85 Prozent) und Bukarest wird mehr als die Hälfte dieser Investitionen (125.000 m²) anziehen. ”Es ist zu erwarten, dass Rumänien ein jährliches Konsumwachstum von 4-5 Prozent in den kommenden zwei Jahren erleben wird, außerdem liegen die im kommenden Jahr abzuschließenden Projekte in Städten, in denen die wirtschaftlichen Kennzahlen solche Investitionen auch stützen. Daher sehen wir auch keine nennenswerte Auswirkung auf die Mieten oder auf den Markt im Allgemeinen”, sagt Adelina Oprita, Beraterin bei Retail Agency JLL.

Bis Ende dieses Jahres sollen Logistik- und Industrieprojekte mit einer Fläche von 15.000 m² fertiggestellt werden, so dass der Gesamtbestand an modernen Flächen auf etwa 2 Millionen Quadratmeter wächst, wobei etwa 195.000 m² im Jahr 2016 geliefert werden sollen. ”Auch wenn wir einen Zuwachs der Entwicklungstätigkeit im Bereich der Industrie- und Logistikprojekte sehen, bleiben die Investoren dennoch zurückhaltend, was Logistikprojekte betrifft, so dass die meisten Objekte auf Grundlage von Vorvermietungsverträgen gebaut werden; die Mehrheit der Projekte sind Ausbauarbeiten der bereits bestehenden Industrieparks, was ebenfalls auf eine vorsichtige Herangehensweise der Entwickler hinweist, die eine Phasen-Bauweise bevorzugen. Was Industrieflächen für die Produktion betrifft, so wählen die Entwickler die Standorte anhand der Verfügbarkeit und der Kosten der Arbeitskräfte, die von den zukünftigen Mietern benötigt werden”, erklärte Cristina Pop, Head of Industrial Agency JLL.

Eine von Coldwell Banker Affiliates of Romania erstellte Analyse zeigt, dass derzeit etwa 3000 Apartments in zentralen und halbzentralen Lagen der Stadt Bukarest im Bau befindlich sind, mit Abgabeterminen in den kommenden 12 Monaten. Ein Beispiel ist das Wohnbauprojekt Center Living Apartments in der Nähe des Platzes Piata Unirii, auf der Strada Romulus, das zwei Monate vor Fertigstellung zu 33 Prozent verkauft war. ”Das Comeback der Nachfrage am Wohnungsbaumarkt, die Stabilisierung der Preise und Verbilligung der Kreditvergabebedingungen haben immer mehr Entwickler ermutigt, Projekte für die Mittelschicht hochzuziehen, in halbzentralen Lagen, mit guter öffentlicher Verkehrsverbindung und sogenannten Points of Interest, großzügigeren Flächen im Vergleich zu den Projekten in Randgebieten und von allgemein besserer baulicher Qualität”, erklärt Ionu? B?l?u, Managing Partner im Rahmen von Coldwell Banker Affiliates of Romania. So ist die Gewichtung der Middle-Market-Einheiten von etwa 15 Prozent in den vergangenen Jahren auf 34 Prozent diesem Jahr angestiegen, laut der Marktstudie Market Beat Residential Q3 von Coldwell Banker Affiliates of Romania. ”Die Zahl der Wohnbauprojekte für die Mittelschicht wird auch weiterhin wachsen in 2016 aufgrund der wachsenden Anzahl von Kunden, die sich eine Verbesserung ihrer wohnlichen Umstände wünschen, aber auch des Investitionspotenzials”, fügt Ionu? B?l?u hinzu. So zum Beispiel bringt der Kauf eines Zwei-Zimmer-Apartments im Central Living Apartments Areal als Investition eine jährliche Rendite in Euro von 7 bis 8 Prozent, wenn es vermietet wird, weit mehr als etwa eine Bankeinlage und immer noch mehr als eine alte Zwei-Zimmer-Wohnung in der Gegend Unirii, die, vermietet, eine jährliche Rendite von etwa 6 Prozent in Euro einbringt.

Von den etwa 3000 Wohnungen, die in den kommenden 12 Monaten fertiggestellt werden sollen, sind 66,5 Prozent für das Segment des Middle Market bestimmt, 18,1 Prozent für den Mass Market – sie liegen im Inneren der Mittelringstraße, aber im Süden und haben kleinere Flächen – und etwa 15,4 Prozent sprechen das Hochpreissegment an – weit bessere Flächen als vergleichbare Bestandsgebäude, hochwertige Fertigung, höchst zentrale Lagen.

von Daniel Apostol

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