Piața de birouri din București intră într-o fază de ajustare vizibilă, marcată de creșterea tranzacțiilor de tip pre-lease, care indică o schimbare de comportament în rândul chiriașilor. Potrivit Cushman & Wakefield Echinox, companiile își securizează tot mai devreme spațiile din proiectele aflate în construcție, într-un context în care pipeline-ul de dezvoltări depășește 215.000 mp.

Această dinamică sugerează o absorbție graduală a noii oferte și o repoziționare a pieței către un ciclu de creștere, în care decizia de ocupare se mută dinspre clădirile existente către proiectele viitoare.

În primul trimestru din 2026, tranzacțiile totale de închiriere au însumat aproximativ 49.100 mp, iar un sfert dintre acestea au fost pre-lease-uri. Mai important, 83% din volumul tranzacționat a reprezentat cerere nouă, cel mai ridicat nivel post-pandemie, semnalând extinderi sau relocări, nu doar reînnoiri de contracte.

Pe fondul acestei cereri, rata de neocupare a continuat să scadă la 12%, de la 13,6% în aceeași perioadă a anului trecut. Evoluția este susținută de lipsa livrărilor noi în primul trimestru și de absorbția treptată a spațiilor existente.

Stocul modern de birouri a rămas stabil la circa 3,43 milioane mp, însă piața este pregătită pentru o nouă etapă de ofertă. Printre proiectele majore aflate în construcție se numără Timpuri Noi Square II, ARC Project și AFI Central Tower, care vor consolida polii tradiționali de birouri din nord și centru-vest, dar și zona centrală, aflată în expansiune.

Diferențele dintre subpiețe rămân semnificative. În timp ce CBD-ul înregistrează o rată de neocupare de 3–4%, Pipera Nord ajunge la peste 36%, în pofida chiriilor mai reduse, de 9–11 euro/mp/lună. Zonele centrale și semi-centrale continuă să concentreze peste 80% din cerere.

Chiriile prime se mențin stabile în zona centrală de business, dar au crescut ușor în zonele centrale și semi-centrale, reflectând presiunea pe spațiile moderne bine amplasate.

Tendința de pre-lease este interpretată de consultanți ca un mecanism de reducere a riscului atât pentru chiriași, cât și pentru dezvoltatori, într-o piață în care decizia de ocupare devine tot mai anticipată, iar echilibrul dintre ofertă și cerere depinde tot mai mult de proiectele aflate în dezvoltare.