Der Büroimmobilienmarkt in Bukarest befindet sich in einer klar erkennbaren Anpassungsphase, die durch einen Anstieg von Pre-Lease-Transaktionen geprägt ist und auf ein verändertes Verhalten der Mieter hinweist. Laut Cushman & Wakefield Echinox sichern sich Unternehmen zunehmend frühzeitig Flächen in noch im Bau befindlichen Projekten, während die Entwicklungspipeline über 215.000 m² beträgt.

Diese Dynamik deutet auf eine schrittweise Aufnahme des neuen Angebots und eine Neupositionierung des Marktes hin, der sich in einen Wachstumszyklus bewegt, in dem sich die Entscheidungsprozesse zur Flächenanmietung von Bestandsgebäuden hin zu zukünftigen Projekten verlagern.

Im ersten Quartal 2026 beliefen sich die gesamten Vermietungen auf rund 49.100 m², davon entfiel ein Viertel auf Pre-Leases. Besonders bemerkenswert ist, dass 83 % des Volumens auf neue Nachfrage entfielen – der höchste Wert seit der Pandemie –, was auf Expansionen oder Standortverlagerungen statt bloßer Vertragsverlängerungen hinweist.

Vor diesem Hintergrund sank die Leerstandsquote weiter auf 12 %, gegenüber 13,6 % im Vorjahreszeitraum. Diese Entwicklung wird durch das Fehlen neuer Fertigstellungen im ersten Quartal sowie die schrittweise Aufnahme bestehender Flächen unterstützt.

Der moderne Bürobestand blieb stabil bei rund 3,43 Millionen m², doch der Markt bereitet sich auf eine neue Angebotsphase vor. Zu den wichtigsten im Bau befindlichen Projekten zählen Timpuri Noi Square II, ARC Project und AFI Central Tower, die sowohl die etablierten Bürostandorte im Norden und im westlichen Zentrum als auch die sich ausweitende zentrale Zone stärken werden.

Die Unterschiede zwischen den Teilmärkten bleiben erheblich. Während im CBD eine Leerstandsquote von 3–4 % verzeichnet wird, erreicht Pipera Nord über 36 %, trotz niedrigerer Mieten von 9–11 Euro/m²/Monat. Zentrale und halb-zentrale Lagen konzentrieren weiterhin über 80 % der Nachfrage.

Die Spitzenmieten bleiben im zentralen Geschäftsviertel stabil, steigen jedoch leicht in zentralen und halb-zentralen Lagen, was den Druck auf moderne, gut gelegene Büroflächen widerspiegelt.

Der Pre-Lease-Trend wird von Beratern als Risikominimierungsinstrument sowohl für Mieter als auch für Entwickler interpretiert, in einem Markt, in dem Flächenentscheidungen zunehmend früher getroffen werden und das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage stärker von Projekten in der Entwicklung abhängt.