Angesichts der Tatsache, dass sich für die kommenden 3-5 Jahre neue Cluster ankündigen, ändert sich die Landschaft auf dem Bukarester Büroflächenmarkt. Die Gegenden Zentrum-West, Expozi?iei und Zentrum werden Hotspots des Büromarkts in den kommenden Jahren darstellen, wenn wir die Projekte betrachten, die bis 2022 angekündigt worden sind.

Der aktuelle Bestand an modernen Büroflächen aus Bukarest liegt bei knapp 2,6 Millionen Quadratmetern (qm), davon liegen mehr als 60% in vier untergeordneten Märkten, beziehungsweise Floreasca – Barbu V?c?rescu, Dimitrie Pompeiu, Nord und Zentrum – West.

Dank des bedeutenden Volumens an Lieferungen im Laufe der vergangenen vier Jahre sind Floreasca Barbu V?c?rescu und Dimitrie Pompeiu die größten untergeordneten Märkte. Die Anzahl der Angestellten, die hier arbeiten, ist seit 2015 dramatisch angestiegen und jetzt können wir schätzen, dass knapp 100.000 Personen (10% der Gesamtzahl der Angestellten aus Bukarest) ihren Sitz in diesen zwei Gegenden haben. Aus diesem Grund ist der Zugang mit dem Auto und den öffentlichen Verkehrsmitteln immer schwieriger geworden. Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist ebenfalls sehr gering, da die meisten Flächen bereits gekauft worden sind. Unter diesen Bedingungen haben die Entwickler ihre Aufmerksamkeit auf andere untergeordnete Märkte gerichtet, wie etwa West oder Süd. In der Gegend Zentrum-West ist der Gesamtbestand seit 2015 um mehr als 70% gestiegen, und im Süden ist das Wachstum von mehr als 95% gewesen, insbesondere dank des Projekts Timpuri Noi Square.

Zentrum-Western, das neue Finanzzentrum Bukarests

Unserer Meinung nach verfügt die Gegend Zentrum-Western über alle Voraussetzungen, um das nächste Bürozentrum aus Bukarest zu werden, nach Floreasca – Barbu V?c?rescu. Es gibt eine Vielzahl von Ähnlichkeiten zwischen diesen zwei Gegenden: guter Zugang zum Flughafen, ausgezeichneter öffentlicher Transport, Nähe zu einem Einkaufszentrum.

Stattdessen hat die Gegend Zentrum-West die Vorteile zweier U-Bahn-Stationen und liegt ebenfalls in der Nähe der überfülltesten Wohngegend aus Bukarest. Ein weiterer starker Vorteil ist die Politechnische Universität, die jedes Jahr ungefähr 2.500 Ingenieure auf den Arbeitsmarkt liefert. All diese Elemente haben die Hauptentwickler aus Rumänien dazu ermutigt, ihre Anwesenheit in diesem Teil Bukarests im vergangenen Jahr zu erweitern. Somit werden laut Schätzungen mehr als 260.000 qm an neuen Projekten in dieser Gegend bis zum Jahr 2022 geliefert, mehr als die Lieferungen, die in Barbu-V?c?rescu und Dimitrie Pompeiu zusammen geplant worden sind. Die Entwicklungstätigkeit ist der Entwicklung der Nachfrage gefolgt. Immer mehr Mieter sind dazu bereit, den Standort ihrer Büros in die Gegend Zentrum-West zu verlegen.

Die Infrastuktur setzt die Trends

Das Schlüsselproblem für den Büromarkt aus Bukarest bleibt die Infrastruktur. Somit, so wie wir bislang bemerken konnten, sind die Investitionsstrategien der Entwickler von den Infrastrukturplänen abhängig. Beispielsweise hat die Fertigstellung der Pipera-Brücke, die den Norden mit dem Zentrum Bukarests verbindet, den Zugang zu Floreasca-Barbu V?c?rescu und Dimitrie Pompeiu verbessert und hat einen Teil der Verkehrsprobleme in der Gegend gelöst.

Dann hat die Entwicklung der Gegend Zentrum-West nach der Fertigstellung der Basarab-Brücke begonnen, und die Fertigstellung des Uranus-Boulevards hat neue Entwicklungen im CBD (Central Business District) nach vielen Jahren ohne Bürogebäudelieferungen in dieser Gegend mit sich gebracht. In diesem Kontext sind die U-Bahn-Linien fünf und sechs aus Bukarest die meisterwarteten Projekte der nächsten Zeit.

In Erwartung der U-Bahn, die die Stadt mit dem Flughafen verbindet, haben die Entwickler ihre Aufmerksamkeit auf die Gegend Expozi?iei gerichtet, wo es eine Vielzahl von Grundstücken gibt, die die Entwicklung großflächiger Büroprojekte erlauben.

Die Gegend liegt ebenfalls in der Nähe des Flughafens und des Stadtzentrums, verfügt über ein Ausstellungszentrum und mehrere Hotels. Das sind gute Gründe für eine Büroentwicklung in dieser Gegend. Die Frage ist: wann ist der beste Zeitpunkt für den Baubeginn? Ist 2020 eine vernünftige Frist zur Fertigstellung der U-Bahn-Linie beim Flughafen oder sollten wir bis 2022-2025 mit der Lieferung der ersten Projekte warten?

Die Grundstücke, die in der Gegend Pia?a Presei-Expozi?iei in den letzten zwei Jahren gekauft worden sind, erlauben die Entwicklung von ungefähr 200.000 qm an Büroflächen. Die Entwickler haben ihre Absicht angekündigt, ungefähr 160.000 qm Büroflächen in der Gegend in den kommenden zwei Jahren zu liefern. Wir haben bereits die ersten Mietverträge gesehen, die in Projekten abgeschlossen worden sind, die hier gebaut werden sollen, wobei ING und PwC zu den wichtigsten Unternehmen zählen, die den Umzug in die Gegend Expozi?iei angekündigt haben.

Das Zentrum, wieder mal im Rampenlicht

Die zentrale Gegend ist ebenfalls zu einem Interessenpunkt für die Büroentwickler geworden. Alle wollen im Zentrum sein – Entwickler, Unternehmen und Angestellte – dank des ausgezeichneten Zugangs und der angebotenen Einrichtungen, einschließlich aus Sicht der Freizeitgestaltung. Der Mangel an verfügbaren Grundstücken im Zentrum der Stadt hat die Entwicklungstätigkeit leider auf einem geringen Niveau gehalten, obwohl es einige Projekte gibt, die in den kommenden zwei Jahren geliefert werden sollen. Zum Potenzial der Gegend trägt ebenfalls auch die Anzahl der alten Gebäude bei, die renoviert werden können.

Es gibt Entwickler, die aus dieser Sicht bereits Potenzial gesehen haben, und die an der Renovierung alter Villas oder an den Abriss der bestehenden Gebäude und der Entwicklung neuer Gebäude interessiert sind. In diesem Sinne hat NEPI den ersten Schritt durch die Renovierung des Hauses Oromolu aus Pia?a Victoriei gewagt. Dann sind Forte Partners und Atenor gefolgt.

Die belgische Gruppe Atenor hat im vergangenen Jahr eine historische Villa und ein Grundstück zur Entwicklung der Büros Dacia 1, Gebäude, das sich an der Kreuzung zweier Hauptstraßen aus Bukarest befindet, Calea Victoriei und Bulevardul Dacia, gekauft.

Forte Partners hat ein Grundstück von 1.700 qm in unmittelbarer Nähe des Palatul Telefoanelor (Telefonpalais), im Zentrum Bukarests, von Telekom România gekauft.

Der israelische Entwickler Hagag Development Europe hat ebenfalls zwei Gebäude auf Calea Victoriei aus Bukarest gekauft, die er modernisieren möchte.

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