Die Rumänen sind die Besitzer der Häuser, in denen sie wohnen, und diese Einstellung beeinflusst die Entwicklungsweise des Wohnimmobilienmarkts aus Rumänien sehr. Mehr als 95% der rumänischen Bürger waren im Jahr 2016 die Besitzer der Häuser, in denen sie wohnten, wobei das der größte Prozentsatz an Eigenheimbesitzern unter den EU-Mitgliedstaaten ist, während in Deutschland weniger als die Hälfte (49,8%) der Besitzer ein Eigenheim besaßen, so die aktuellen Eurostat-Daten, zitiert von KeysFin. Auf EU-Ebene besitzen im Durchschnitt 70,6% der Bürger ein Eigenheim, während unter den Ausländern nur 30% ein Eigenheim besitzen. Außer Rumänien, 95,6%, sind die sonstigen Staaten, in denen der Prozentsatz der Bürger, die ein Eigenheim besitzen, hoch ist, folgende: Kroatien und Litauen, beide mit 89,9%, und Slowakei, 89,5%. Unter den Personen im Alter zwischen 55 und 64 Jahren ist der Prozentsatz der Eigenheimbesitzer sogar noch größer (98,5%) als der Landesdurchschnitt. Im Vergleich zu einem Durchschnitt von 16,3% innerhalb der EU wohnte andererseits fast die Hälfte der rumänischen Bürger (48,8%) im Jahr 2016 in überfüllten Wohnungen. Im Gegensatz dazu wurden nur 1,7% der Bürger aus Zypern mit einem ähnlichen Problem konfrontiert, so auch 2,3% der Belgier.

Es ist somit kein Wunder, dass der Immobiliensektor mit einem Anstieg der Preise jenseits des Wachstumsrhythmus der allgemeinen Inflationsrate konfrontiert wird. Laut Informationen, die im Statistical Bulletin veröffentlicht worden sind, das vom Statistischen Amt der Europäischen Union (Eurostat) übermittelt worden ist, haben die Wohnungspreise einen deutlich größeren Vorsprung in Rumänien verzeichnet im Vergleich zu den europäischen Staaten, die die einheitliche Währung, Euro, eingeführt haben. Die zitierten Statistiken deuten darauf hin, dass der Wohnungspreis im Euroraum um 0,9% angestiegen ist, während der Vorsprung in Rumänien 1,2% von einem Trimester zum anderen beträgt. Laut Angaben von Eurostat wurden in der Zeitspanne Oktober-Dezember 2017, im Vergleich zum vorangehenden Trimester, die größten Preiserhöhungen für Wohnungen innerhalb der EU in Slowenien (3,7%), Kroatien (3,2%) und Zypern (2,7%) verzeichnet. In Rumänien hat der Wohnungspreis im vierten Trimester des Jahres 2017 einen Wachstum von 5,6% im Vergleich zur ähnlichen Zeitspanne im Jahr 2016 verzeichnet.

Der im Monat Februar geforderte Durchschnittspreis für die Wohnungen aus Rumänien ist sowohl für neue, als auch für alte Wohnungen angestiegen, im Vergleich zum Monat Januar, als der Vorsprung in den Großstädten nur durch das Neubausegment gestützt wurde, und die größten Preiserhöhungen wurden in der Hauptstadt verzeichnet, so der aktuelle Bericht des Portals imobiliare.ro. Somit hat der imobiliare.ro-Index auf Landesebene im Monat Februar einen Wert von 1.197 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche erreicht, um 2,1% höher als der des Vormonats, beziehungsweise 1.172 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. „Die Hauptstadt hat die mit Abstand größte Erhöhung der Preise im Vormonat verzeichnet – es handelt sich um ein Plus von 2,8%, von 1.267 bis auf 1.302 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Der Aufwärtstrend ist in beiden analysierten Marktsegmenten spürbar gewesen: die alten Wohnungen haben jedoch um 1,4% (von 1.187 bis auf 1.204 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche) an Wert gewonnen, während die neugebauten Wohnimmobilien deutlich teurer geworden sind, um 3,5% (von 1.325 bis auf 1.371 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche)“, so die zitierte Mitteilung. Im Gegensatz zu Bukarest ist Klausenburg eines der zwei regionalen Zentren, in denen die Erwartungen der Verkäufer im Laufe des Monats Februar leicht zurückgegangen sind (um 0,2%) – von 1.463 bis auf 1.460 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. „Auch hier haben die beiden analysierten Marktsegmente kontrastierende Entwicklungen verzeichnet: die alten Wohnungen haben um 1 % (von 1.500 bis auf 1.515 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche) an Wert gewonnen, die neuen sind jedoch um 1,3% (von 1.419 bis auf 1.401 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche) billiger geworden“, so dieselbe Mitteilung.

Die rumänischen Entwickler, mit Interesse insbesondere am Wohnbausegment, sind im Jahr 2017 die aktivsten Käufer großflächiger Grundstücke innerhalb Bukarests und der Umgebung gewesen, eine Premiere des letzten Jahrzehnts, in dem die ausländischen Investoren die Mehrheit dargestellt haben, so die Daten von Cushman & Wakefield Echinox. Die Gesamtfläche der im letzten Jahr in Bukarest gehandelten Grundstücke war 116 Hektar, das größte Volumen, das innerhalb der letzten zehn Jahre verzeichnet worden ist. Der Transaktionswert dieser Grundstücke wird auf 216 Millionen Euro geschätzt, ein Wachstum von 69% im Vergleich zum Vorjahr. Firmen, die von rumänischen Investoren kontrolliert werden, so wie ERES, DVD Residential Imobiliare, Eden Capital Development, Impact, Exigent Development oder H4L Developmtent, haben Geschäfte im kumulierten Wert von 110 Millionen Euro abgewickelt und haben mit knapp 51% zum gesamten Geschäftsvolumen beigetragen. Während sich die lokalen Investoren hauptsächlich auf Grundstücke konzentriert haben, die sich für Wohnbauprojekte eignen, haben sich ausländische Investoren wie zum Beispiel GTC, Atenor und Globalworth Positionen für neue Büroprojekte im Norden und Westen der Stadt gesichert. Trotzdem haben innerhalb des gesamten Handelsvolumens diejenigen Grundstücke den größten Anteil gehabt (knapp 42%), die Wohnbauprojekten dienen, die sich in allen Gegenden der Stadt befinden, mit größerem Akzent auf die Gegenden Norden und Westen. Letztes Jahr wurden insgesamt 48 Hektar für Wohnbauprojekte gehandelt, im Rahmen deren 10.000-15.000 neue Wohnungen gebaut werden können.

Das kommerzielle Segment wächst deutlich

Es reicht, einen oberflächlichen Blick auf einige Großstädte des Landes zu werfen, um festzustellen, dass der Büromarkt „sich gut bewegt“. Anders gesagt, das Segment „Office Building“ (Büromarkt) aus Rumänien wird erwachsener, sowohl aus Sicht der Erweiterung des Bestands auf Landesebene, als auch durch Steigerung der Nachhaltigkeitsstandards, so einige Daten, die von Colliers International Romania veröffentlicht worden sind. Laut Angaben des zitierten Unternehmens hat die Gesamtheit der existierenden LEED- und BREEAM-zertifizierten Büroprojekte zum Ende des Vorjahrs 1,3 Mio. vermietbare qm gezählt. Dieser Wert stellt fast die Hälfte des Gesamtbestands an modernen Räumlichkeiten aus Rumänien dar, so eine Pressemitteilung. Aus den Daten von Colliers International geht hervor, dass im Jahr 2017 39 grüne Zertifizierungen, im Vergleich zu 29 im Jahr 2016, für Immobilienprojekte erteilt worden sind, die entwickelt werden sollen und für die bereits existierenden. Von diesen waren 24 (61%) Bürogebäude, ein geringerer Prozentsatz im Vergleich zum Vorjahr (80% von der Gesamtzahl), infolge der Tatsache, dass die Zertifizierungstätigkeit auch im Retailsegment intensiver geworden ist (31% der gesamten Zertifizierungen im Vergleich zu 18% im Jahr 2016). „In letzter Zeit konzentrieren sich die Entwickler immer mehr auf die Effizienz und langfristige Nachhaltigkeit eines Gebäudes, und das dank der Vorteile, die sie infolge des grünen Zertifizierungsverfahrens gewinnen können: die Reduzierung des Energieverbrauchs, Erhaltung des Mietwerts auf einem wettbewerbsfähigen Niveau oder sogar eine bessere Behaltung der Mieter. Die große Anzahl von entwickelten Büroprojekten hat dazu geführt, dass die Mieter immer anspruchsvoller bei der Wahl eines Raumes sind, so dass die Besitzer versuchen, sich auf kategorischer Weise vom Wettbewerb zu unterscheiden, und somit werden die grünen Zertifizierungen erforderlich für den Erfolg eines Immobilienprojekts“, so Oana Stamatin, Associate Director der Abteilung Real Estate Management Services (REMS) im Rahmen von Colliers International Romania, in der zitierten Mitteilung.

Schulter an Schulter mit „Office“-Bereichen und mit den Wohnbauprojekten befindet sich die Entwicklung von Geschäftsräumen.Die Lieferungen von Geschäftsräumen werden dieses Jahr in Richtung des Niveaus von 200.000 Quadratmetern beschleunigt, so die Berichte Bucharest Retail Market und Romania Retail Regional Cities von Cushman & Wakefield Echinox. „Der lokale Retailmarkt befindet sich in einer Etappe des Erwachsenwerdens und der Optimierung, in der sowohl die Entwickler als auch die Retailer die Städte und Gebiete mit Verkaufspotenzial sehr genau analysieren. Demzufolge werden wir in der kommenden Zeitspanne insbesondere Erweiterungen einiger leistungskräftigen Projekte sehen, die ihre Position somit stärken werden, und zweckmäßige Projekte in den Sekundär- und Drittstädten, die nicht gedeckt sind, oder die über ein unterdimensioniertes Angebot an Retailflächen verfügen“, so Bogdan Marcu, Partner, Retail Agency, zitiert von KeysFin. Im letzten Jahr wurden auf Landesebene neue Räume mit einer Fläche von ungefähr 70.000 Quadratmetern geliefert, während in Bukarest die Erweiterung des Projekts AFI Palace Cotroceni abgeschlossen worden ist, die die vermietbare Fläche des Projekts um ungefähr 8.000 Quadratmetern bis auf 90.000 qm erhöht hat. Der Bestand an modernen Geschäftsräumen außerhalb der Hauptstadt hat 2,42 Millionen Quadratmeter erreicht, während die Oberfläche der Einkaufszentren, der Retailparks und der Einkaufsgallerien aus Bukarest, 1,2 Millionen Quadratmeter beträgt, auch unter Berücksichtigung der Schließung des Hypermarkts Carrefour und der Einkaufsgallerie im Rahmen des Projekts Viantis Shopping Center zu Beginn dieses Jahres.

Hinsichtlich des Bürosegments wurden im Jahr 2017 fünf Grundstücke gehandelt, auf denen neue Büroräume mit einer vermietbaren Fläche von ungefähr 200.000 Quadratmetern gebaut werden können. Die wichtigsten Geschäfte mit Grundstücken, die der Entwicklung einiger neuen Retailprojekte dienen, sind zwei ehemalige Fabriken – Policolor und Industria Iutei – Grundstücke, die zur Entwicklung eines Retailparks und eines Geschäfts für Bauprodukte gekauft worden sind. Die Autobahn A1 bleibt die attraktivste Gegend für das Segment Logistik, da CTP und P3, zwei der wichtigsten Besitzer und Entwickler, im Jahr 2017 beschlossen haben, ihre Position durch neue Grundstückskäufe zu stärken. In der Gegend Chitila hat die polnische Gruppe MLP ebenfalls beschlossen, durch den Ankauf eines Grundstücks von 18,8 Hektar – zur Entwicklung eines Logistikprojekts von 80.000 Quadratmetern – auf den lokalen Markt zurückzukehren. Die Perspektiven bleiben auf dem Immobilienmarkt aus Bukarest positiv, jedoch hat die Anzahl der großen Grundstücke innerhalb der Stadt, mit leichtem Zugang zu Wasser, Strom, Gas, usw. und zu öffentlichen Verkehrsmitteln, begonnen, zu schrumpfen. Die Leerstandsquoten für Büro-, Retail- und Logistikflächen sind im Laufe des Jahres 2017 weiterhin gesunken und widerspiegeln eine nachhaltige und konstante Nachfrage seitens der Mieter. Alexandru Mitrache, Head of Land Development, erklärte vor Kurzem: „wir erwarten, dass die Grundstücke anderer großer ehemaliger Fabriken wie zum Beispiel Griro, Helitube oder Aversa, die sich auf Oberflächen von jeweils ungefähr 10 Hektar erstrecken, im Jahr 2018 in den Immobilienkreislauf zur Entwicklung einiger Wohnbauprojekte, Retailprojekte oder kombinierter Projekte, einschließlich einer Bürokomponente, eintreten. Die Grundstücke anderer ehemaliger Fabriken mit Oberflächen von ungefähr 5-6 Ha, wie zum Beispiel Ventilatorul oder Textila Dacia, sind gleichzeitig für den Verkauf verfügbar und im Auge der Entwickler. Somit könnten die Entwickler auch dieses Jahr wichtige Käufe zur Sicherung der Schlüssel-Standorte für die nächsten bedeutenden Projekte der Hauptstadt tätigen.“

Rumänien, Geschäfte auf Rekordniveau

„Im Jahr 2017 hat der Transaktionsmarkt in Rumänien ein Rekordniveau erreicht. Für den Immobiliensektor war das Jahr 2017 ein besonders produktives, wobei der Wert der registrierten Geschäfte 1 Milliarde EUR überschritten hat, ein Wachstum von mindestens 10% im Vergleich zum Vorjahr. Aus Transaktionsperspektive waren die dynamischsten Sektoren das Hotelgewerbe, gefolgt vom Retail- und Industriegewerbe“, so Anda Rojanschi, Partnerin bei D&B David und Baias. Der Bericht Emerging Trends in Real Estate® – The Global Outlook for 2018 weist auf die großen Unterschiede zwischen der Leichtigkeit, mit der bedeutendes Kapital gesammelt wird und die Schwierigkeit mit der dieses auf effizienter Weise eingesetzt wird, hin. Dieses Phänomen ist vorwiegend für Asien gültig, dort, wo die souveränen Investitionsfonds und die der Behörden, mit sehr viel Liquidität, Grundstücke kaufen – sowohl lokal als auch global – und einen intensiven Wettbewerb für Aktiva erzeugen. Der späte Investitionszyklus auf dem Immobilienmarkt und die immer größeren Schwierigkeiten zur Erzeugung von Geschäften und zur Platzierung von Kapital hat zu einer Konsolidierungswelle unter den Unternehmen geführt, die Grundstücke besitzen, und unter den Investitionsfondsmanagern, so der Bericht. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte glauben PwC und ULI, dass die Firmen aus dem Immobilienbereich neue Modelle finden müssen, um Kapital zu sammeln und zu erzeugen. Die Studie bezieht sich insbesondere auf die Art und Weise, in der die Immobilienunternehmen Geschäfte machen, vor allem im Kontext, in dem immer mehr Kunden neue Dienstleistungen fordern, wie zum Beispiel „Raum als Dienstleistung“. Dank dieser systemischen Veränderungen auf Ebene der Industrie werden die Immobilienunternehmen Fähigkeiten zur Forschung und Analyse von Big Data brauchen, aber auch zur Einführung neuer Technologien zur Optimierung der Entscheidungs-, Management- und Bewertungsverfahren. „Die Immobilienunternehmen und diejenigen, die in diesem Bereich tätig sind, müssen ihr Geschäftsmodell ändern, hauptsächlich durch Einführung neuer Technologien und durch die Verbindung der Nutzung dieser zur Bereitstellung neuer Produkte. Die technologischen Entwicklungen und deren Anpassung zum Immobilienmarkt sind Elemente, die die Art und Weise definieren werden, in der zukünftig Geschäfte in diesem Sektor gemacht werden. Die Verwandlung muss so schnell wie möglich stattfinden, da die Bedürfnisse der Kunden sich ständig ändern, und die Unternehmen, die unfähig sein werden, die neuen Technologien zu nutzen und ihr Geschäftsmodell zu ändern, riskieren, aus dem Geschäft auszutreten“, so Anda Rojanschi, Partnerin bei D&B David und Baias, im Rahmen desselben zitierten Berichts.

Wie der globale Immobilienmarkt aussieht

Der globale Immobilienmarkt ist weiterhin beständig, trotz der Tatsache, dass wir uns in einer verspäteten Phase des Immobilieninvestitionszyklus und der Änderung der Geschäftsmodelle befinden, so die Schlussfolgerung einer jährlichen Analyse von PwC und Urban Land Institute (ULI), die die Absichten der Investoren auf globaler Ebene bemisst. Laut Emerging Trends in Real Estate® – The Global Outlook for 2018 bietet der globale Immobilienmarkt seinen Investoren trotz des späten Zyklus, in dem er sich befindet, gute Erträge und eine positive Perspektive auf weltweiter Ebene. Der zitierte Bericht zeigt, dass der Immobiliensektor, um sich auf einem solchen extrem wettbewerbsfähigen Immobilienmarkt, der sich aber auch in einem späten Investitionszyklus befindet, weiterentwickeln zu können, dazu fähig sein muss, neue Technologien und Geschäftsmodelle, wie zum Beispiel das Konzept „Raum als eine Dienstleistung“, einzuführen und sich an diese anzupassen. „Wir sehen eine Fortsetzung der Entwicklung des lokalen Immobilienmarkts, sowohl im Wohnbausegment, als auch im Segment der Bürogebäude, aufgrund des günstigen makroökonomischen Kontexts. Trotz der Erhöhung der Finanzierungskosten sind die Preise beispielsweise im Wohnbausegment konstant gestiegen, so auch die Nachfrage. Auf weltweiter Ebene bemerken wir eine bedeutende Wertänderung von der Passivakomponente vom Typ <> zu einem dynamischeren Ansatz und mit größerem Akzent auf den Betrieb. Das ist wichtig für die Investoren – die einerseits dazu gezwungen sind, das Risiko zu verwalten, aber die andererseits innovative und effiziente Lösungen aus Sicht der Kosten suchen, um Zugang zum operationellen Fachwissen und zur Innovation zu haben, oder sie werden die Verluste tragen müssen“, so Francesca Postolache, Partnerin, PwC Romania.

Während die Weltmarktführer, die für diesen Bericht interviewt worden sind, sich im Bezug auf die Tatsache einig gewesen sind, dass der Immobilienmarkt gegenwärtig eine verspätete Zyklizität erfährt, haben viele von ihnen auf die Tatsache gedeutet, dass die soliden Perspektiven auf globaler Ebene und die hohe Auslastungsquote diesen Zyklus weiter verlängern könnten. Ein Wachstum der Geschäfte in Europa und Rekordniveaus der Geschäfte auf den asiatischen Märkten – wie zum Beispiel Hong Kong und Singapur – unterstützen diese Idee. Gleichzeitig bleiben die Preise der Basisaktiva eine Herausforderung, die – kombiniert mit einer höheren Konzentration auf Positionierung, die Wirtschaftsmacht und den Lebensstandard – die Investoren dazu bringt, sich in Richtung alternativer Sektoren zu orientieren, wie zum Beispiel die Logistik und Städte der zweiten Welle, wie zum Beispiel Kopenhagen in Europa und Raleigh/Durham in den Vereinigten Staaten von Amerika. Das Wachstum der Zinsen und der Inflation werden ebenfalls Druck auf die Industrie ausüben, insbesondere in Europa und den Vereinigten Staaten. Laut den Interviewten ist das Risiko der Zinsenerhöhung im Vergleich zum Zeitpunkt vor sechs Monaten jetzt größer.

Der Bericht beinhaltet einen Überblick der Faktoren, die für die Märkte aus Asien, Europa und den Vereinigten Staaten von Amerika spezifisch sind, und die globale Auswirkungen haben: der wachsende Wettbewerb aus Asien für Aktiva verändert auf grundlegender Weise, und oftmals sogar unerwartet, die Industrie.

Viele Schlüssel-Investoren setzen sich Risiken aus, damit sie es schaffen, Profit zu erzielen, während andere sicherere Lösungen suchen, die ihnen aber gleichzeitig einen Gewinn anbieten, der nicht mehr von Staatsanleihen angeboten wird. Es gibt Investoren, die sich in Richtung der Räume mit Mehrwert bewegt haben. Ein Ergebnis dieses Phänomens ist die Migration der Investoren in Richtung der Märkte und Klassen von Aktiva, die vor nicht allzu langer Zeit kein großes Interesse erweckt haben. Derzeit erachten die Fondsmanager die Datenzentren, die zugänglichen Wohnbauprojekte, Konstruktionen zwecks Vermietung, Studentenwohnheime und Altenheime als gesunde Aktiva.

Der Profilmarkt aus Europa erfreut sich des Komforts des solidesten Wirtschaftswachstums der vergangenen zehn Jahre innerhalb der Europäischen Union, die die Investitionen und die große Nachfrage nach Räumen unterstützt. Der Großteil dieses Wachstums wurde durch fortgeschrittene Wirtschaften unterstützt, wie zum Beispiel die Deutschlands, Frankreichs, Italiens oder Spaniens. Für die europäischen Immobilienfachleute ist es ziemlich schwierig, sich von London zu verabschieden, insbesondere unter den ungewissen Bedingungen, die vom Brexit erzeugt worden sind. Der Bericht vermerkt jedoch die Tatsache, dass die asiatischen Investoren kein Problem mit dem Brexit zu haben scheinen und langfristige Investitionen in London anvisieren.

In den Vereinigten Staaten von Amerika ist die mögliche Auswirkung einer neuen Gesetzgebung im Immobilienbereich zu verfolgen. Die Schlussfolgerungen der diesjährigen Ausgabe des vorliegenden Berichts zeigen, dass 61% der Befragten glauben, dass diese für den Sektor günstig sein wird. Ungefähr die Hälfte der Interviewten meinen, dass die Steuerreform die Nachfrage der Investoren steigern wird, und ein ähnlicher Prozentsatz meint, dass diese die Mietnachfrage verbessern wird. Der Bericht zeigt die Tatsache, dass es abzuwarten bleibt, welche die Auswirkung auf den Wohnbaubereich sein wird, aber vermerkt drei mögliche Effekte: die ausländischen Investoren werden leichter als zuvor investieren und den Gewinn zurückführen können; die amerikanischen Unternehmen, die bislang einen Teil des Gewinns im Ausland aufbewahrt haben, um eine geringere Besteuerung zu nutzen, werden den Gewinn ins Land zurückführen können, und nicht zuletzt: die Besteuerung wird für Unternehmen in den Vereinigten Staaten gesenkt.

von Daniel Apostol

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